Расторжение договора долевого участия

В ходе строительства объектов недвижимости между Подрядчиком и Заказчиком могут возникать споры и разногласия, которые не могут быть урегулированы мирным путем в результате принятия единого и выгодного для всех решения.

В таких случаях стороны могут разрешить конфликт либо, разорвав договор в одностороннем порядке, либо, если такое невозможно, то расторгнуть его в судебном порядке. Важно учесть, что требование о прекращении договора ставится в том случае, если он не окончил свое действие. Так, например, невозможно расторгнуть долевое строительное участие, если недвижимость уже сдана в эксплуатацию.

На каких основаниях возможно расторжение договора долевого участия

Порядок досрочного прекращения долевого строительного участия квартиры/дома прописан в ст. 9 ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости_№214 -ФЗ от 30.12. 2004 г., которая предусматривает случаи и порядок прекращения его по волеизъявлению стороны или по судебному решению.

Одностороннее расторжение допускается в случаях:

• Если застройщик нарушил свои обязательства в отношении качества производимых работ.
• Когда исполнитель не окончил вовремя строительство стройобъекта и необоснованно задержал его передачу более, чем на 2 месяца (существенно отклонился от графика работ).
• Если подрядчик допустил существенное отступление от проекта при строительстве дома/квартиры, что привело к невозможности их эксплуатации или существенному ухудшению качества строительства.
• Иных случаях, предусмотренных законодательством.

При этом нужно учесть, что собственник не имеет права заявлять об одностороннем расторжении договора долевого участия, если исполнитель выполняет обязательства своевременно, без существенных нарушений.

Заказчик вправе обратиться в судебный орган с целью прекратить договорные отношения, если:

• Есть основания предполагать, что недвижимость не будет достроена вовремя (например, исполнитель своевременно не приступил к работе).
• Если подрядчик необоснованно и существенно отклонился от строительного проекта, в результате чего выстроенная площадь объекта не соответствует площади, предусмотренной по проекту, более, чем на 5%.
• Если в ходе строительных работ исполнитель допустил изменение назначения помещений квартиры/дома.
• Иных, предусмотренных законами случаях.

При этом нужно понимать, что отступление от строительного проекта по инициативе собственника, не может стать виной исполнителя. В свою очередь, задержка передачи недвижимости, обусловленная задержкой выполнения обязательств собственника (не предоставление своевременной оплаты, предоставление материалов, проектных изменений и согласований, безосновательного не подписания заказчиком акта выполненных работ/услуг) также не может являться виной подрядчика.

 

Как вернуть уплаченные за строительство деньги

 

В случае одностороннего прекращения обязательств, собственник должен письменно уведомить подрядную организацию о расторжении договора долевого участия, сославшись на прописанные условия в нем и указав основания его прекращения согласно ч.1 ст. 9 Закона №214-ФЗ. При этом собственник может потребовать вернуть уплаченные подрядной организации финансы в полном объеме.

В свою очередь, компания-застройщик, получив претензию собственника о возврате денежного аванса в порядке одностороннего расторжения обязательств, должна в 20-дневный срок вернуть ему финансы в полном объеме.

При этом важно правильно оформить и направить претензию, при этом надо указать:

• Наименование подрядчика и его адрес;
• Название или Ф.И.О. компании-заказчика и ее адрес;
• Решение об одностороннем расторжении договора долевого участия;
• Требование о возвращении уплаченных ранее средств;
• Размер финансового требования и срок его возврата;
• Реквизиты, на которые должны быть возвращены деньги.

При этом претензию необходимо направить по юридическому адресу компании-застройщика ценным письмом с описью вложения, либо вручить ее под расписку лично руководителю организации.

Если же исполнитель откажется выполнить заявленное требование или уклонится от выполнения более, чем на 20-ть дней с момента получения претензии, собственник может взыскать деньги в суде.

 

Ответственность при расторжении договора долевого участия в суде

 

Заказчик может потребовать с компании-застройщика возврата авансового платежа в полном размере, предъявив иск в суд в порядке ФЗ О защите прав потребителей. Согласно закону, истец освобождается от уплаты государственной полны в пределах суммы иска 1 млн. рублей.

Кроме этого, собственник вправе взыскать с компании-подрядчика % на возвратную сумму в размере 1/300 установленной ставки рефинансирования ЦБ РФ за пользование деньгами, а также потребовать с компании-застройщика уплаты штрафа за нарушение прав потребителей, в размере 50% от стоимости заявленных исковых требований, согласно статье 13 Федерального закона 2300-1-ФЗ.